양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산 매매 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도하여 발생하는 이익(소득)에 부과 하는 세금을 말합니다.
- 양도소득세는 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익에 대하여 일시에 양도시점에 과세함
- 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 발생하지 않음
◇ 양도소득세가 되는 자산의 범위
| 부동산 | 토지, 건물(무허가, 미등기 건무로 과세대상 포함) |
| 부동산에 관한 권리 | 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권 |
◇ 양도소득세 과세대상 범위
| 양도로 보는경우 | - 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권이 이전되는 경우. - 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서, 증여받는자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 대가성의 결과와 같으므로 양도에 해당 |
| 양도로 보지 않는 경우 | - 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할등기하는 경우 - 도시개발법에 의한 처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 - 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세 |
◇ 양도소득세 비과세 혹은 감면되는 경우
| 비과세되는 경우 | - 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우 * 양도 당시 실거래가가 12억원 초과하는 경우 제외, 17.8.3 이후 취득 당시 조정대상 지역은 제외 * 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거상업.공업지역은 3배), 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 봄 |
| 감면되는 경우 | - 장기임대주택 - 신축주택 취득 - 공공사업용 토지 - 8년 이상 자경농지 등의 경우 |
◇ 양도소득세 신고납부
① 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고.납부를 하여야 합니다.
- 예를들어, 2021.7.15 잔금 지급 받았다면 양도소득세 납부기한은 2021.9.30까지.
- 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 가산세와 1일 0.022%(19.2.11 이전은 0.03%, 19.2.12~22.2.14까진 0.025%) 의 납부지연가산세가 부과.
② 확정신고
- 당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고.
- 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됨.
◇ 예정신고나 확정신고를 하지 않은 경우
정부에서 결정.고지하게 되며, 신고.납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20%(또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.022%를 추가부담하게 됩니다.
◇ 양도소득세 분할납부
납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월이내에 나누어 낼 수 있습니다.
| 구분 | 분할납부할 수 있는 세액 |
| 납부할 세액이 2천만원 이하일 경우 | 1천만원을 초과하는 금액 |
| 납부할 세액이 2천만원 이상일 경우 | 납부할 세액의 1/2 이하의 금액 |
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국세청
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